하자보수금청구의 합일확정과 용도의 고정
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집합건물에서 발생한 개별 구분소유권의 상호관계에서는 다양한 이해관계가 발생할 수 있습니다. 이러한 유기적 법률관계를 무시하고 단순히 민법상의 공유물 법리에 의하여 집합건물을 관리하게 된다면 여러 가지 문제가 발생할 수 있습니다.
국내 대도시의 집합건물 증가 추세는 확대되고 있으며, 한 채의 건물을 수십 내지 수백 명이 구분소유하며 공동으로 이용하는 새로운 생활형태가 표준적인 생활방식으로 자리잡고 있습니다. 집합건물법은 이러한 생활방식에서 구분소유자 상호간의 법률관계와 집합건물의 이용관계, 관리방법 등을 규정하여 집합건물에서 발생할 수 있는 여러 가지 분쟁을 미연에 방지하고 합리적인 의사결정을 도출할 수 있도록 입법되었습니다.
집합건물의 하자를 보수하는 때에도 집합건물법의 입법취지에 맞게 처리하여야 합니다. 그런데 법원은 입법취지에 반하는 판결을 내놓고 있어 의문입니다. 집합건물법에 따른 하자보수에 갈음한 손해배상청구권(이하 ‘하자보수금’ 및 ‘하자보수금청구’라고 합니다)의 행사를 각 구분소유자가 개별적으로 행사할 수 있도록 하면 여러 가지 실질적인 문제가 발생할 수 있고, 집합건물 관리의 본질에도 어긋나게 됩니다.
대법원 2012.9.13. 선고 2009다23160 판결(이하 ‘대상판결’이라 한다)에서 甲아파트의 입주자대표회의 및 구분소유자들은 사업주체인 乙시공사를 상대로, 주위적으로는 입주자대표회의의 주택법령상 손해배상청구, 예비적으로는 구분소유자들의 하자보수금청구를 병합하여 청구하였습니다. 법원은 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에 의하여 입주자대표회의가 가지는 권리는 하자보수의 이행을 청구할 권리일 뿐이며 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없다고 하여 주위적 청구를 기각하였습니다.
예비적 청구의 적법요건에 관하여, 원고들은 집합건물법에 의한 하자보수금청구는 구분소유자들 전원이 원고가 되어 소를 제기해야 하는 필수적 공동소송에 해당한다고 주장하였으나, 법원은 이를 통상공동소송으로 해석하여 예비적 청구를 적법하다고 하였습니다. 하자보수금청구를 일반적인 민사상 손해배상청구권으로 보고, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등의 권리자들에게 그 전유부분이 지분비율에 따라 분할 귀속된다고 판단한 것입니다.
이 글에서는 원고들의 예비적 청구의 적법요건에 관하여 의문을 제기하고자 합니다. 집합건물법에 따른 하자보수금청구를 단순히 각 구분소유자에게 분배되어야 할 손해배상청구권으로 해석해서는 안됩니다. 법원의 해석은 집합건물에 관하여 공동체로서 구분소유 건축물의 관리방법을 정한 집합건물법의 취지에 정면으로 반한다는 점에서 의문이 있습니다.
2024-2학기 대학원 건설법 발제문으로 작성한 글입니다.
2024.12.29.
이규황
변호사 | 건축사