[민법] 매매계약 목적물에서 발생한 과실의 귀속
[민법]
제102조(과실의 취득)
①천연과실은 그 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속한다.
②법정과실은 수취할 권리의 존속기간일수의 비율로 취득한다.
제211조(소유권의 내용)
소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
제587조(과실의 귀속, 대금의 이자)
매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.
매매계약의 목적물에서 발생한 과실은 여러 종류가 있을 수 있습니다. 대표적으로 부동산의 사용수익이 있겠지요. 부동산 매매계약에서 아직 매매대금 잔금이 지급되지 않았는데도 부동산의 인도가 이루어지는 경우도 발생할 수 있습니다. 이때에 결국 잔금이 지급되지 않는다면 법적 다툼이 발생할 수밖에 없겠지요. 여기에서 부동산이 인도된 뒤 발생한 과실인 월세 상당의 사용수익은 매도인에게 반환되어야 할까요?
판례는 아래와 같은 설시를 하고 있습니다.
“부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다고 하더라도 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기는 것으로 보아야 할 것이고, 매수인이 그 부동산을 이미 사용하고 있는 상태에서 부동산의 매매계약을 체결한 경우에도 특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 매매계약을 이행하는 과정에서 이를 점유·사용할 권리를 가진다고 보는 것이 상당하다 할 것이므로(위 당원 1992. 7. 28. 선고 92다10197, 10203 판결 참조), 원고는 적어도 이 사건 매매계약을 체결한 이후에는 매수인으로서 이 사건 매매계약의 대상인 위 각 부동산을 점유·사용할 권리가 있다고 할 것이고, 따라서 피고로서는 원고에 대하여 민법 제587조에 따라 미지급 잔대금에 대한 법정이자 상당의 지급을 구함은 별론으로 하고, 위 매매계약 후의 원고의 위 각 부동산에 대한 점유·사용이 법률상 원인이 없는 이득이라고 하여 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 할 것이다.”
대법원 1996. 6. 25. 선고 95다12682,12699 판결 [부동산소유권이전등기·건물명도등]
결국, 매매대금이 전부 지급되기 전에 매매목적물인 부동산을 매수인에게 인도하였다면 매도인은 월세 상당의 사용수익을 반환 청구할 수 없다고 할 것입니다. 대신 매수인은 매매대금 잔금에 대한 법정이자 상당의 지급을 구할 수 있습니다.
매도인으로서는 매매대금 잔금의 지급과 동시에 목적물을 인도하는 것이 상식적이고 합리적인 판단이라는 것을 잘 알 수 있는 대목입니다.
2025.01.02.
이 규 황
변호사 | 건축사